Захиалагч зөвшөөрөхгүй бол гэрээнээс татгалзах эрхтэй!

Иргэн А нь “Д” компаниас 2020 онд орон сууц захиалжээ. Орон сууцны барилга ашиглалтад орсны дараа А нь захиалсан орон сууцыг авах гэтэл Д компани Ковид-19 цар тахлын улмаас тус орон сууцны үнэ нийт 24,007,500 төгрөгөөр нэмэгдсэн хэмээн нэмж төлөхийг шаардсан. Захиалагч анх гэрээгээр тохиролцсон үнээр төлбөрийг төлөх ёстой гэж маргаж байгаа бол гүйцэтгэгч компани нь цар тахлын нөхцөл байдлын улмаас гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөлөөр буюу нэмэгдсэн үнээр гүйцэтгэх ёстой гэж маргаж байна.

Иргэн А нь “Д” компанитай гэрээ байгуулж, 1 м.кв талбайг 1,3 сая төгрөгөөр захиалан бариулахаар тохиролцсон байна. Гэрээ заавал хэрэгжих зарчмын дагуу дээрх нөхцөлийг гэрээ байгуулагч этгээд заавал дагах үүрэгтэй. Гэхдээ талуудаас үл хамаарах нөхцөл байдал (Ковид-19) үүссэн нь барилгын материал, ажиллах хүчний үнэд нөлөөлж, барилга барих төсөвт өртөгт өөрчлөлт орж 1 м.кв талбайн үнэ 1.3 сая төгрөг байсан бол 1.5 сая төгрөг болж нэмэгдсэн байна.

Дээрх тохиолдолд эрх ашиг нь хөндөгдөж буй тал өөрчлөгдсөн нөхцөлд гэрээг нийцүүлэхээр шаардах эрхтэй. Энэ маргааны хувьд эрх ашиг нь хөндөгдөж байгаа тал нь гүйцэтгэгч Д компани байна. Хэрвээ захиалагч иргэн өөрчлөгдсөн нөхцөлийг зөвшөөрөөгүй бол талууд тохиролцоонд хүрч чадаагүй гэж үзэх ба гүйцэтгэгч гэрээнээс татгалзах эрхтэй. Тус хэргийн тухайд талуудын хэн аль нь гэрээнээс татгалзахгүй, харин үнийн талаарх маргаанаа эцэслэн шийдвэрлүүлнэ гэсэн тул шүүх өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд гэрээний үнийн дүнг хэрхэн нийцүүлэх нь шударга болохыг тайлбарлах замаар маргааныг шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзсэн. Компанийн зүгээс үнийн дүн нийт 24 сая төгрөгөөр нэмэгдсэн гэдэг ч хэргийн баримтаар дээрх нөхцөл тогтоогдоогүй. Харин 1 м.кв талбай 1,5 сая төгрөг болж өссөн нь нотлох баримтаар тогтоогдсон.

Зарчмын хувьд талууд эрсдэлийг 50:50 хувиар хариуцвал зохих боловч хэргийн нөхцөл байдал, талуудын эрх зүйн байдлын онцлогоос шалтгаалан уг харьцааг 20:80 байх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв. Ийнхүү дүгнэх дараах үндэслэл байна.

Нэгдүгээрт, талуудын орон сууц захиалгын гэрээний харилцаанд орсон үндэслэл, статус ялгаатай байна. Өөрөөр хэлбэл, гүйцэтгэгч тал нь аж ахуйн үйл ажиллагааг байнга эрхэлж, бизнесийн эрсдэлийг зохих түвшинд үнэлж, үйл ажиллагаа явуулж, ашиг олоход чиглэсэн мэргэшсэн аж ахуй эрхлэгч байгаа бол захиалагч нь энэ төрлийн харилцаанд тогтмол оролцдоггүй, ахуйн буюу хувийн зорилгоор нэг удаагийн чанартай гэрээ байгуулсан, аж ахуй эрхлэгч бус иргэн байна. Энэ тохиолдолд бизнесийн үйл ажиллагааны эрсдэлийн ихэнх хувийг гүйцэтгэгч хариуцах нь аж ахуй үйл ажиллагааны зарчимд нийцнэ.

Хоёрдугаарт, гэрээ байгуулах үед захиалагч гэрээний үнийг 100% урьдчилан төлсөн байх ба гэрээ хугацаандаа хэрэгжиж, гэрээний зүйл эргэлзээгүй бэлэн болно гэх ердийнхөөс өндөр итгэлийг хариуцагч талд хүлээлгэсэн байна. Ингэснээрээ нэхэмжлэгч анхнаасаа илүү өндөр эрсдэлийг өөртөө хүлээсэн гэж үзнэ. Дээрх зарчмын дагуу тооцоход захиалагч А нь нэмэгдсэн үнийн 20% буюу нийт 5,9 сая төгрөгийг гүйцэтгэгч компанид төлөх үүрэгтэй байна.

Улсын Дээд шүүхийн шүүгч Н.БАЯРМАА